ビルやマンションのオーナー様・管理会社様から「建築基準法12条の定期報告で外壁調査が必要と言われたが、ドローンで対応できるのか？」という点は、気になるところだと思います。この記事では、12条の定期報告の概要と、ドローン赤外線調査での対応可否を千葉のジャパンイノベーションが解説します。
建築基準法12条の定期報告とは？
建築基準法第12条は、多くの人が利用する一定の建築物について、その状態を定期的に調査・検査し、特定行政庁へ報告することを所有者・管理者に義務づけた制度です。外壁の劣化やタイルの落下は重大事故につながるため、外壁は重点的な確認項目となっています。
どんな建物が対象になるのか
対象となるのは、用途・規模などの条件を満たす「特定建築物」です。共同住宅・店舗・事務所・ホテルなど、多くの人が利用する建物が該当することがあります。対象かどうかは自治体（特定行政庁）が指定しているため、事前の確認が必要です。
外壁の「全面打診等」の調査とは
竣工・改修から一定年数が経過したタイル張りなどの外壁は、原則として全面的な打診等による調査が求められます。これを足場や高所作業車で人力で行うと、費用も工期も大きくなります。
ドローン赤外線調査は、条件を満たせば12条の外壁調査に使えます
2022年（令和4年）1月の国土交通省の告示改正により、ドローン（無人航空機）による赤外線調査は、テストハンマーによる打診と同等以上の精度を有するものであれば、12条の外壁調査の方法として認められるようになりました。足場を組まずに外壁全体を面的に撮影・記録できるのが大きな強みです。
ただし、12条の定期報告そのもの（調査結果の判定と、特定行政庁への報告書の提出）は、建築士・特定建築物調査員などの資格者が行う必要があります。当社が担当するのは、このドローンによる赤外線の撮影・記録と、その結果をまとめた調査報告書の作成です。定期報告をご予定の場合は、建築士・特定建築物調査員（お客様の顧問建築士や調査会社など）と併せてご利用ください。建築士事務所・調査会社さまからの「撮影のみ」のご依頼も歓迎します。
※赤外線調査が定期報告に適用できるかは、外壁の仕上げ・建物条件・撮影条件、そして自治体の運用によって異なります。最終的な判断は、お住まいの自治体の建築指導課（特定行政庁）や、建築士・特定建築物調査員などの資格者にご確認ください。
ドローンで対応するメリットと注意点
メリット：足場不要でコストを抑えられる／工期が短い／高所作業がなく安全／外壁を面的に記録できる。
注意点：ガラス面や条件によっては赤外線での判定が難しい部分があり、可視光カメラや部分的な打診と組み合わせることがあります。
よくある質問
Q. 建築基準法12条の定期報告は何年ごとに必要ですか？
A. 建物の用途や規模により異なり、多くは1〜3年ごとに設定されています。対象や周期は特定行政庁が定めているため、事前にご確認ください。
Q. ドローンの赤外線調査だけで全面打診の代わりになりますか？
A. 外壁の条件や自治体の運用により異なります。可視光カメラや部分的な打診と組み合わせる場合もあり、適用可否は関係機関・有資格者にご確認ください。
Q. 定期報告の報告書まで作ってもらえますか？
A. いいえ。当社が担当するのは、ドローンによる撮影・記録と、その結果をまとめた調査報告書の作成です。建築基準法12条の定期報告として特定行政庁へ提出する報告書の作成と、同法に基づく調査結果の判定は、建築士・特定建築物調査員などの有資格者が行います。当社は撮影結果をまとめた調査報告書を作成し、有資格者の方の調査にそのままお使いいただける形でお渡しします。撮影のみのご依頼も歓迎です。
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